AOT Espace Méditerranée

Il s’agit d’une Autorisation d’Occupation Temporaire du domaine public.

Contrairement aux espaces privés, le domaine public (trottoirs, parcs, bâtiments communaux… etc.) doit être accessible à tous. Par exception, il est possible de le mettre à la disposition de commerçants ou de producteurs, afin de rendre plus attractive et de valoriser la commune. C’est le cas pour les locaux du Port, qui sont mis à disposition exclusive de commerçants.

Les conditions de cette occupation privative sont alors fixées par une autorisation spécifique, l’AOT. Les baux « classiques » (bail commercial…etc.) ne peuvent pas être utilisés, ils sont réservés au domaine privé.

L’AOT doit remplir des conditions spéciales, moins protectrices pour l’occupant :

• Elle est temporaire, c’est-à-dire qu’il est obligatoire de limiter la durée de l’occupation en fonction de la nature de l’activité exercée et de la durée d’amortissement des investissements réalisés par l’occupant. Pour les AOT du Port, puisqu’il y a quelques aménagements intérieurs à réaliser par les occupants, la durée maximale prévue a été fixée à 12 ans ;
• Elle est précaire, c’est-à-dire que l’occupant n’a aucun droit à renouvellement de son AOT à sa date d’expiration et ne créera pas de fonds de commerce ;
• Elle est révocable, c’est-à-dire que la commune a le pouvoir de la résilier à tout moment pour tout motif d’intérêt général (modification du projet, etc.)

La Cour de justice de l’Union européenne, dans un arrêt du 14 juillet 2016, Promoimpresa Srl, aff. C-458/14, Mario Melis e.a., aff. C-67/75, a posé le principe selon lequel l’attribution des autorisations d’occupation du domaine public doit nécessairement être précédée de mesures permettant la transparence de la procédure.

Cette exigence européenne a été traduite en droit français via l’ordonnance du 19 avril 2017. Celle-ci a modifié l’article L. 2122-1-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, comme suit :

« Sauf dispositions législatives contraires, lorsque le titre mentionné à l’article L. 2122-1 permet à son titulaire d’occuper ou d’utiliser le domaine public en vue d’une exploitation économique, l’autorité compétente organise librement une procédure de sélection préalable présentant toutes les garanties d’impartialité et de transparence, et comportant des mesures de publicité permettant aux candidats potentiels de se manifester.»

Ainsi, depuis le 1er juillet 2017, il est obligatoire de mettre en concurrence l’occupation du domaine public lorsqu’il y a une occupation économique ou commerciale.

Il est donc illégal de renouveler des occupations du domaine public sans procédure de publicité impartiale et transparente et sans mettre en concurrence les candidats potentiels. A défaut, le maire commet un délit pénal de favoritisme, passible de deux ans d’emprisonnement et de 200 000 € d’amende assumés par la collectivité.

La Commune a lancé une démarche de réaménagement de l’espace portuaire et de son front de mer en 2015 et les travaux ont débuté en 2019. Une mise aux normes électriques de l’ensemble des cellules commerciales sous les allées Maillol a été effectuée en 2021.

L’Espace Méditerranée a été intégré à cette réflexion d’ensemble et les besoins ont évolué sur ce site.

Il ne semblait donc pas opportun de lancer une mise en concurrence des AOT avant que les locaux du Port ne soient finalisés et remis aux normes.

Les candidats sont sélectionnés sur les critères objectifs suivants :

• critère technique : sera évalué le projet professionnel des candidats, les ressources humaines et l’organisation de l’entreprise et leur engagement en matière de développement durable. La commune prêtera une attention toute particulière aux propositions valorisant des actions en faveur de l’animation locale et du respect des ODD (objectifs de développement durable) ;
• critère prix : sera évalué le montant de redevance fixe proposé par chaque candidat.

Le budget total est de 3.330.000 €.

Ces travaux étaient indispensables pour permettre la rénovation des réseaux devenus obsolètes, de la station de relevage devenue défectueuse et des bâtiments qui n’étaient plus aux normes.

C’était donc l’occasion de tout remettre aux normes et en harmonie avec les travaux des deux premières tranches du front de mer.

Le budget global final a subi la forte inflation des ces derniers mois dont les matériaux qui ont augmenté de près de 15%.

La redevance est le loyer dont doivent s’acquitter les occupants du domaine public. La Commune étant gestionnaire de l’argent public, elle doit fixer un montant de redevance juste, afin que ce ne soit pas l’impôt local qui finance les projets communaux et sans pour autant être insoutenable pour l’occupant.

Dans son arrêt SIPPEREC du 21 mars 2003, le Conseil d’État a rappelé que :

« La redevance imposée à un occupant du domaine public doit être calculée non seulement en fonction de la valeur locative d’une propriété privée comparable à la dépendance du domaine public pour laquelle la permission est délivrée, […] mais aussi en fonction de l’avantage procuré par cette jouissance privative du domaine public ».

Ainsi, la redevance d’un AOT est composé :

–        d’une part fixe (ou redevance fixe), qui correspond à la valeur locative pratiquée sur le territoire ;

–        d’une part variable (ou redevance variable), qui correspond à l’avantage procuré à l’occupant privatif du domaine public.

Ainsi, il n’est pas possible de fixer une redevance librement, sans être en mesure de prouver quel a été le mode de calcul utilisé. En l’absence d’éléments permettant au juge d’exercer son contrôle sur les bases de calcul retenues, l’AOT peut être annulée.

Les montants de redevance fixe doivent être définis en fonction des prix pratiqués sur des exploitations commerciales similaires sur le domaine privé, sur le bassin d’activités de Banyuls-sur-Mer et alentours.

Auparavant, les redevances pratiquées pour les locaux étaient anormalement basses par rapport au prix du marché, puisqu’elles se situaient entre 2,5 € et 10 € mensuels au m². De plus, il était nécessaire d’uniformiser le prix des terrasses dont bénéficiaient les occupants actuels, par rapport aux autres commerçants de la commune.

La Commune se doit d’être la garante de l’égalité entre tous les professionnels sur son territoire et faire un usage raisonné des deniers publics.

La jurisprudence considère que le montant de la redevance doit tenir compte de l’avantage procuré à l’occupant : en d’autres termes, pour être dans la légalité, plus l’exploitation est rentable et plus la redevance doit être élevée.

Le juge impose que le montant de la redevance soit fixé de manière à ce qu’elle soit soutenable par l’occupant. Or, le chiffre d’affaires est considéré comme l’indicateur qui permet de refléter au mieux l’activité exercée sur le domaine public et d’apprécier les avantages de toute nature procurés par l’occupation.

La commune a fait le choix, comme beaucoup d’autres communes, de suivre l’avis de la Direction de l’immobilier de l’Etat, qui applique déjà la part variable pour la gestion de son domaine public. En effet, cette solution est plus égalitaire car elle permet à l’occupant de payer moins cher son occupation les années où son chiffre d’affaires a été moins important.

La règlementation prévoit qu’il est possible de conclure une AOT de gré à gré, c’est-à-dire directement avec le candidat, uniquement à deux conditions obligatoires :

1. Une procédure de mise en concurrence doit avoir été mise en œuvre précédemment par la commune et doit n’avoir obtenu aucune offre recevable.
2. Les mêmes conditions, notamment de prix, que celles fixées dans l’appel à concurrence resté infructueux doivent être appliquées.

En d’autres termes, cette possibilité de gré à gré ne doit en aucun cas mener à un détournement de la procédure de mise en concurrence prévue par le Code général de la propriété des personnes publiques.

Tout changement dans les conditions d’attribution doit faire l’objet d’une nouvelle mise en concurrence et d’une nouvelle publicité.